万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债务人被中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上(shàng)又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最大的(de)，没(méi)准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型(xíng)知名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫2l是多少斤 2l是多少kg集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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