近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资(zī)决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈(yí耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的ng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对(duì)分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是本(běn)金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相(x耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的iāng)对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的(de)实际环(huán)境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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