近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固(别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的(de)配置(zhì)价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收益主要来自(zì)项目(mù)每年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点(di别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你ǎn)，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包(bāo)含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的(de)资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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