饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合发(fā)布了关于(yú)规范房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来(lái)完(wán)成。但很多(duō)中介利用信(xìn)息(xī)不(bù)对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二(èr)手(shǒu)房市场交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在内(nèi)的(de)相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要(yào)合理降低(dī)住房买卖和租赁经五斤等于多少克，五斤等于多少克千克(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同承(chéng)担(dān)经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费标(biāo)准的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住(z五斤等于多少克，五斤等于多少克千克hù)宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管部门当前(qián)并未明确(què)具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中(zhōng)对(duì)收费标准(zhǔn)进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)在具体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构收(shōu)费前应当向交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市场监(jiān)管等部(bù)门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查(chá)处不按规(guī)定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法依(yī)规(guī)纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各家收(shōu)费(fèi)普遍(biàn)在(zài)合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，五斤等于多少克，五斤等于多少克千克还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易(yì)产(chǎn)生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提(tí)出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支付一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的(de)二手房交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购(gòu)房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行(xíng)为。部(bù)分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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