近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价(jià)格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的(de)改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基(jī)金份额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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