近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的(de)收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗动受(shòu)多(duō)重因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可以更多(duō)关(guān)注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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