近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(一个男人出轨了还爱自己的老婆吗guān)负责人也(yě)认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收(shō一个男人出轨了还爱自己的老婆吗u)益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权(quán)类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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