5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的(d选择复句例子十个，选择复句例子5个e)占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提选择复句例子十个，选择复句例子5个升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一些机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率选择复句例子十个，选择复句例子5个复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的(de)大好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结(jié)构性(xìng)机会(huì)依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数(shù)的、做得比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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