5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的(de)行业也出(chū)现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位兰州女人为什么戴头巾，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的兰州女人为什么戴头巾过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较低(dī)，行业内部(bù)将出(chū)现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话(huà)，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑兰州女人为什么戴头巾的(de)情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不(bù)确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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