导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则(zé)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的(de)城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可(kě)能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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