5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的(de)房(fáng)地产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要有一定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年(nián)来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持续观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三(sān)个(gè)方面是否可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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