饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部(bù)分(fēn)房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在(zài)利用房(fáng)源客源优(yōu)势(shì)收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥(làn)用东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作客户个人(rén)信(xìn)息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的(de)负担，而且这(zhè)些服(fú)务事(shì)项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包(bāo)括(kuò)经(jīng)纪(jì)服务(wù)在内的相关市(shì)场交易行为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费(fèi)及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最(zuì)高(gāo)不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了(le)房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)多少由各(gè)中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具体(tǐ)的(de)中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价(jià)问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价(jià)和(hé)捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明确服务项(xiàng)目(m东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作ù)和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)收费前(qián)应当向交易(yì)当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按(àn)规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而(ér)非(fēi)规(guī)定，未来(lái)如何(hé)具体认定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出(chū)更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各(gè)支(zhī)付(fù)一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出(chū)现中(zhōng)介费及(jí)税费(fèi)均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司(sī)将其视为向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部(bù)门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提(tí)高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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