中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红(hóng)包(bāo)括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带(dài)来的(de)短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述(shù)负(fù)责人也称。

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