5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代表的(de)机(jī)构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主要布(bù)局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入风味发酵乳是不是酸奶51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额(é)）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的(de)融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民(mín)营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也风味发酵乳是不是酸奶(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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