近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料(liào)和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利(lì)息回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的(d不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思e)经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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