万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北京海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为了(le)收回(huí)钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)北(běi)京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资(zī)金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没(méi)有过(guò)错，人民法(fǎ)院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请求权(quán)优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

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　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债权转(z央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗huǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗p>

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗)为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的(de)估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出(chū)质记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却(què)持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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