一(yī)线城(chéng)市，也不端着了。

　　昨天，深圳取消二手房(fáng)指(zhǐ)导价的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消(xiāo)息为什么这(zhè)么重要(yào)？首(shǒu)先二手房指导价(jià)被称(chēng)为“核(hé)弹级”政策，其次深(shēn)圳几(jǐ)乎是最后一个(gè)还(hái)在“认真”实(shí)施这条政策的(de)城市，最(zuì)后(hòu)深圳是房(fáng)价(jià)前(qián)三的(de)核心城市。所(suǒ)以，深(shēn)圳的一(yī)举一(yī)动都具(jù)有风向标意义。

　　有分析人士(shì)指(zhǐ)出，深圳二(èr)手房指导价如(rú)果(guǒ)取消，首先有利于(yú)深圳二(èr)手房回(huí)暖，然后二手房回暖有利于深圳楼市总体回暖，最后深圳楼(lóu)市回暖(nuǎn)有利于(yú)全国楼市回(huí)暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹调(diào)控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房(fáng)指导(dǎo)价”正(zhèng)式结束。传言(yán)称：二手房(fáng)贷款不按官(guān)方参考价（指(zhǐ)导(dǎo)价），银行核(hé)定房价以网签备案价和评估(gū)价孰低为(wèi)准。

　　自此，参考价(jià)真正(zhèng)变成了(le)“参考价”。

　　目前没有看到(dào)官方(fāng)文件(jiàn)。据(jù)证券时报(bào)21日(rì)消息，目(mù)前(qián)深(shēn)圳多家(jiā)大行表示“尚未接到(dào)正式通知，目前仍按参(cān)考价(jià)办理按揭”。所以还(hái)需要持续的(de)关注。

　　易(yì)居(jū)研究(jiū)院研究总监严(yán)跃(yuè)进认为，本次(cì)政策大概率为真，更多体现为银行(xíng)贷款等(děng)领域按(àn)照新的规则进行，但不会出台正式文件。

　　有时候，有些事情，是不用发(fā)文件的。毕竟可以(yǐ)“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市(shì)二手房指(zhǐ)导价横空(kōng)出世。当时(shí)，深圳一口气公布了全(quán)市3595个小区的(de)参考价，很多(duō)南(nán)山、福田、宝(bǎo)安中(zhōng)心(xīn)区的高价盘，直接按(àn)照当时的市场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按(àn)照(zhào)指导价来计算(suàn)首付、发放贷款。

　　当时大家还(hái)不觉得(dé)厉害，但经历了这两年(nián)的(de)痛苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子(zi)，市(shì)场(chǎng)价(jià)1000万的房子(zi)，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果指导(dǎo)价打七折即700万(wàn)，那么(me)首(shǒu)付3成210万，加上需要全(quán)款支付的部(bù)分，实(shí)际(jì)首付去到了(le)510万(wàn)，相当于首付(fù)5成(chéng)了（多给210万首付(fù)）。这(zhè)直接(jiē)让大批量买家，失去了(le)购(gòu)房能(néng)力，相当(dāng)于强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自(zì)深圳推行二手(shǒu)房参考价(jià)以后，东(dōng)莞、宁(níng)波、成都(dōu)、三(sān)亚、西安(ān)、合(hé)肥、广州等10多个城市陆续(xù)跟进(jìn)。事实也确实证明(míng)了，这条政策的“核弹”级别(bié)。

　　到了2021年10月，根据安居(jū)客(kè)的统(tǒng)计(jì)，实(shí)施二手房(fáng)指导价(jià)的10个(gè)城市，有(yǒu)8个(gè)挂牌(pái)价降了。

　　2022年受到(dào)疫情的影响(xiǎng)，二手(shǒu)房更(gèng)是惨(cǎn)不忍睹。以2022年12月数据(jù)为例，全国70个大中城市房(fáng)价只有6个同比上涨，其(qí)他(tā)的泥(ní)沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉(chén)重代价

　　据深(shēn)圳乐有家研究中心数据显示(shì)：成交量上，二手房指导价出台当年，深(shēn)圳二(èr)手住宅成交(jiāo)量同比下滑57％。2022年继续(xù)腰(yāo)斩(zhǎn)，成交量(liàng)同比(bǐ)下滑47％，全(quán)年成交(jiāo)量仅2.2万套，创(chuàng)近(jìn)二十年最低记录，相(xiāng)较2020市场高峰缩水近八成(chéng)。

　　价格(gé)方面(miàn)，与二(èr)手(shǒu)房指导价(jià)发布(bù)当(dāng)月(yuè)相比，如(rú)今二手房挂(guà)牌价低于及接近参考价的房(fáng)源占比大幅增加。2023年一季度，深圳各(gè)区二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

　　只(zhǐ)有真(zhēn)实经(jīng)历(lì)其中的(de)人(rén)，才能深切(qiè)的(de)感知其(qí)威力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新(xīn)闻(wén)不绝于耳。

　　据说一(yī)位码农三年前(qián)高杠(gāng)杆买了2套华(huá)润(rùn)城，月供12万，最(zuì)终亏损1000万破(pò)产。据媒体推(tuī)测，如果案例属实，买家的实(shí)际购(gòu)房(fáng)成(chéng)本高达(dá)20万/平，目前价格(gé)跌至14万/平(píng)，叠加这三年(nián)的房贷和持有成(ché司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文ng)本，差(chà)不(bù)多(duō)亏损(sǔn)超千万。

　　深圳一大(dà)批人这两年感受到了太多(duō)“心酸”。二手房成(chéng)交量创下多年新低，学区房(fáng)神话不(bù)再，房产中介(jiè)的日子难过，投资(zī)客(kè)挥泪斩仓....

　　在稳楼市的(de)基(jī)调下，2022年(nián)以来，实施了二手房指导价的城市陆(lù)陆续续低(dī)调退出，目前只有深圳还是最后的(de)“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近一线城市(shì)也不端着了。

　　近日(rì)，北京在(zài)房山区试点多(duō)子女(nǚ)家庭和职住平衡家庭购房支持政策。上海也考虑予(yǔ)以多孩家庭在新房(fáng)计分(fēn)制度(dù)政策上的支持。

　　从最新公布(bù)的3月份70个大中(zhōng)城市(shì)商品住宅(zhái)销售价格变动(dòng)情(qíng)况(kuàng)来看，广州、深(shēn)圳(zhèn)的(de)新(xīn)房、二手房价(jià)格仍然是同比(bǐ)去年依然是下降(jiàng)的。

　　北京(jīng)、上海已经同比增(zēng)长了(le)，其他二线城市如杭州、成都、南京、合肥等城市(shì)价格都是(shì)同比上(shàng)涨的。

　　广州、深(shēn)圳能(néng)不(bù)急吗？

　　事实上，上面可(kě)能更急。3月份，两部门联合(hé)发文，全面推动二手(shǒu)房(fáng)“带押过户”全国实施，这是一条被(bèi)广泛好评的新政。对于激活二手房(fáng)交易，具有定海神针般的作用。

　　住建部部长(zhǎng)倪虹近(jìn)日更是指(zhǐ)出：建筑业(yè)、房地产(chǎn)企业要发挥国民经济(jì)“顶梁(liáng)柱(zhù)”“压(yā)舱石”作用。回归到(dào)常(cháng)识，从字面(miàn)理解一下这两个词，意思就是——顶梁(liáng)柱如果不行了(le)，上面不就(jiù)塌了(le)嘛(ma)？压舱(cāng)石如果压不住(zhù)，小船不就翻了(le)？

　　也许(xǔ)，今年扶持楼市的政策，还有一大波正在(zài)路(lù)上(shàng)...

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