文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险。取(qǔ安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介)消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介g>不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实(shí)是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计(jì)了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部(bù)规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可(kě)向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益。资金监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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