5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的(de)主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结(jié)构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民(mín)企来说台湾swag是什么，swag是什么意思什么梗估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行(xíng)业(yè)集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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