饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发(fā)布了关于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二(èr)手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策(cè)研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的(de)相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经(jīng)交(jiā女生工资多少算正常，女生工资多少算正常o)易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出(chū)合适的(de)中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本(běn)服(fú)务和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈(tán)等综合措(cuò)施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部门要(yào)依(yī)法依规(guī)纳(nà)入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiā女生工资多少算正常，女生工资多少算正常o)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部(bù)门提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其(qí)中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二(èr)手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部(bù)分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使(shǐ)一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也有利于(yú)房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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