OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续(xù)此前(qián)几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率有所下(xià)降，如(rú)今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述(shù)人士看来(lái)，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随(suí)着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到(dào)一定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格(gé)是(shì)不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大(dà)的影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì)件性(xìng)利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园(yuán)项目出租(zū)率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信(xìn)心(xīn)得到(dào)了(le)一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上(shàng)和线下(xià)的扩(kuò)募说(shuō)明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计(jì)签(qiān)署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之(zhī)路(lù)又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退(t1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算uì)租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意(yì)向(xiàng)面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在(zài)着手通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去化(huà)。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来(lái)都坚持(chí)以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调(diào)租和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而(ér)这(zhè)次项目的大(dà)租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成了(le)一家，后续我们(men)在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)1兆欧等于多少千欧，1兆欧等于多少欧姆单位换算责人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备(bèi)资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下(xià)我(wǒ)们可能面临了一(yī)些突(tū)发(fā)情况需(xū)要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常(cháng)小(xiǎo)的(de)插曲。我们(men)有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切可能化(huà)解(jiě)当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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