一(yī)线城市，也(yě)不端着了。

　　昨天(tiān)，深圳取消(xiāo)二手房指导价(jià)的消息在(zài)房产圈刷(shuā)屏了。

　　这条消息为什么这么重要(yào)？首先(xiān)二手房指导价被称为“核弹(dàn)级”政(zhèng)策，其次深圳几乎是最后一(yī)个还(hái)在“认真”实施这条政策的城市，最后(hòu)深圳是房价前三的核心城市。所以(yǐ)，深圳(zhèn)的一举一动都(dōu)具有风向标(biāo)意义(yì)。

　　有分析人(rén)士指出，深圳二手房指导(dǎo)价如果(guǒ)取消，首先有利于深圳二手(shǒu)房回暖(nuǎn)，然后二手房回暖有(yǒu)利于深圳楼市总体(tǐ)回暖，最后深圳(zhèn)楼市(shì)回暖(nuǎn)有(yǒu)利于全国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧(ba)，这妥妥的“蝴蝶效(xiào)应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手(shǒu)房指导价”正式结束。传(chuán)言称：二(èr)手房贷款(kuǎn)不(bù)按官方(fāng)参考(kǎo)价(jià)（指导价），银(yín)行核定房价以网签(qiān)备案价和评估价孰低为(wèi)准(zhǔn)。

　　自此(cǐ)，参考价真正变成了“参(cān)考价”。

　　目前没有看(kàn)到(dào)官方文件。据(jù)证券(quàn)时报21日消息(xī)，目前深圳多家大行表示“尚未接到正(zhèng)式通知，目前仍按(àn)参考价办(bàn)理按(àn)揭(jiē)”。所以(yǐ)还(hái)需要(yào)持续的关注。

　　易居(jū)研究院研究总监严跃进认为，本次政策(cè)大(dà)概(gài)率为真(zhēn)，更多体现为银行贷款等领域按照(zhào)新的规(guī)则进(jìn)行(xíng)，但(dàn)不(bù)会出台正式文件。

　　有时候，有(yǒu)些事情，是(shì)不用发文(wén)件的。毕竟(jìng)可(kě)以“窗(chuāng)口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二一本书多重，一本书多重有一斤吗(èr)手房指导价横空出(chū)世。当时(shí)，深圳(zhèn)一(yī)口气公布(bù)了全(quán)市3595个小区的参考价，很(hěn)多南山、福田、宝(bǎo)安中心区的高价盘，直接按(àn)照当(dāng)时的(de)市(shì)场(chǎng)价(jià)打了(le)5折一本书多重，一本书多重有一斤吗、6折来“指导”，银(yín)行只(zhǐ)能按照指导(dǎo)价来计算首付、发放(fàng)贷款。

　　当时大家还(hái)不觉得厉害，但经历了这两年的痛(tòng)苦，才深知(zhī)为啥(shá)叫(jiào)做——“核弹(dàn)级”。

　　举(jǔ)个例子，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如(rú)果指(zhǐ)导价打七折(zhé)即700万，那么首付3成(chéng)210万，加(jiā)上(shàng)需(xū)要全款(kuǎn)支付的部分，实际首付去到(dào)了510万，相当(dāng)于(yú)首(shǒu)付5成了（多给210万首(shǒu)付）。这直(zhí)接让(ràng)大(dà)批量买家，失去了购房能(néng)力，相当(dāng)于强势“降杠杆”。

　　自深圳推行(xíng)二(èr)手房参(cān)考价以(yǐ)后，东莞、宁波、成都、三(sān)亚、西安(ān)、合肥、广(guǎng)州(zhōu)等10多个城市(shì)陆续(xù)跟进(jìn)。事实也确实证明了(le)，这条政策的(de)“核(hé)弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居(jū)客的(de)统计(jì)，实施二手房指导价的(de)10个城(chéng)市，有8个(gè)挂牌价降(jiàng)了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更是惨不忍睹。以2022年(nián)12月数据为(wèi)例，全国(guó)70个大中城市房价只有(yǒu)6个同比上涨，其他的(de)泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉(chén)重代价

　　据深圳(zhèn)乐有家(jiā)研(yán)究(jiū)中(zhōng)心数据(jù)显示：成交量上，二手房指导价出台当年(nián)，深圳二(èr)手住宅成交量同(tóng)比(bǐ)下滑57％。2022年继续腰斩，成(chéng)交量同比(bǐ)下滑47％，全年(nián)成交(jiāo)量仅2.2万套(tào)，创近二十年最低记录，相较2020市场高(gāo)峰(fēng)缩水近八成(chéng)。

　　价格(gé)方面，与二手(shǒu)房指导(dǎo)价发布当月相比，如(rú)今(jīn)二手房(fáng一本书多重，一本书多重有一斤吗)挂牌价低于及接近参(cān)考(kǎo)价的房源(yuán)占比大幅增(zēng)加(jiā)。2023年一季度，深圳各区二手房成交TOP10小(xiǎo)区中，过半(bàn)成交价低于(yú)参考价。

　　只有真实经(jīng)历(lì)其中的人，才能(néng)深(shēn)切(qiè)的感(gǎn)知其威(wēi)力。

　　深圳(zhèn)房东，斩仓的新闻不绝于耳(ěr)。

　　据说一位(wèi)码农三年(nián)前高杠杆(gān)买了2套(tào)华润城，月供(gōng)12万，最终亏损(sǔn)1000万破产。据媒体推测，如果案例属实，买家(jiā)的实际购(gòu)房成本高(gāo)达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠(dié)加这三年的(de)房贷和持有成本，差不多亏(kuī)损超千万。

　　深圳一大批人这(zhè)两年感受到了太多“心(xīn)酸”。二手(shǒu)房成交量创下多年新(xīn)低，学区房神话不再，房产中介的日子难过(guò)，投资客挥(huī)泪斩仓....

　　在稳楼(lóu)市(shì)的(de)基调下(xià)，2022年以来，实施了二(èr)手房指导价的城市陆(lù)陆续续低(dī)调退出，目(mù)前(qián)只有深圳还是(shì)最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标(biāo)”意义明显

　　最近一线城市也不端(duān)着(zhe)了。

　　近(jìn)日(rì)，北京在房山区试点多子女家庭和职(zhí)住平衡(héng)家庭(tíng)购房支持政(zhèng)策。上(shàng)海(hǎi)也考虑予以(yǐ)多孩(hái)家庭在新房计(jì)分制度政策上(shàng)的支持。

　　从(cóng)最新公(gōng)布(bù)的3月(yuè)份70个大中(zhōng)城市(shì)商品住(zhù)宅销售价格变动情(qíng)况来看，广州、深(shēn)圳的(de)新房、二手(shǒu)房价格仍然是同(tóng)比去年依然(rán)是下降的(de)。

　　北(běi)京(jīng)、上(shàng)海已经(jīng)同比增长了，其他(tā)二线城市如(rú)杭州、成都、南京、合(hé)肥等城市价格都是同比(bǐ)上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳(zhèn)能不急(jí)吗？

　　事(shì)实上，上(shàng)面可能更急。3月份(fèn)，两部(bù)门联合发文，全面推(tuī)动二(èr)手房(fáng)“带押过户”全国实施(shī)，这(zhè)是一条被广泛(fàn)好评(píng)的新政。对于(yú)激活二手(shǒu)房交易，具(jù)有定(dìng)海神针(zhēn)般的作用。

　　住建部部长倪虹近(jìn)日(rì)更(gèng)是指出：建筑业、房地(dì)产企业要发挥国民经济“顶(dǐng)梁柱”“压舱石(shí)”作用(yòng)。回(huí)归到常识，从字面理解一下这两个词，意思就(jiù)是——顶(dǐng)梁柱如果(guǒ)不行(xíng)了(le)，上面不就塌了嘛？压(yā)舱石如果压不(bù)住，小(xiǎo)船不就翻了？

　　也许(xǔ)，今年(nián)扶(fú)持楼市的政策(cè)，还有(yǒu)一(yī)大波正在路上...

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