OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价(jià)格(gé)是不(bù)是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是(中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗shì)黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报(bào)中披(pī)露的张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二级市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了(le)一定提(tí)振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告(gào)引(yǐn)起了(le)市(shì)场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库(kù)中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储(chǔ)备租户(hù)，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大租(zū)户退租正好发生在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场(chǎng)情况已有所好转。在看到出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及时修复(fù)后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在(zài)给租户的(de)分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后(hòu)，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和(hé)联合营(yíng)销方面(miàn)能(néng)更(gèng)加充分(fēn)发挥(huī)协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集(jí)团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来(lái)的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的(de)插(chā)曲。我们(men)有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的(de)所有负(fù)面影响，维持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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