万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其(qí)中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的(de)可(kě)以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋(wū)交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的(de)五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却(què)持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别)前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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