万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标的高未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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