文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必然(rán)趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来(lái)形成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xià像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的ng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本(běn)市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)像火花像蝴蝶段绍荣是谁杀的城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付(fù)资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型需(xū)求的(de)支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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