5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入(rù)也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些(xiē)不确(què)定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(h断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理óng)周刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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