“现(xiàn)在(zài)的房(fáng)地(dì)产很(hěn)难再出现像(xiàng)过(guò)去(qù)十(shí)年的(de)系统性(xìng)行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地(dì)产行业分(fēn)化的愈加明显，让机(jī)构和投资者的关注度从板块向单个标的转移(yí)。上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，从行业来看，无(wú)论(lùn)是业绩，还(hái)是估值，房地产都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的(de)空间(jiān)已(yǐ)经不大了。

　　三道(dào)红线等指(zhǐ)标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要(yào)参考bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个(gè)股(gǔ)的阿(ā)尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产(chǎn)赛(sài)道(dào)中(zhōng)进行选(xuǎn)择，需要(yào)非常小心，避免选了半天(tiān)，标的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除(chú)此之外，洪灏指出，需(xū)要满足以下三(sān)个基(jī)准(zhǔn)：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产的(de)开发(fā)资金(jīn)来源(yuán)，可以发现，其实银行的信贷(dài)倾向是(shì)不太愿意给房(fáng)企(qǐ)贷款的，房(fáng)企的主(zhǔ)要资金来源来自新(xīn)盘的销(xiāo)售。但(dàn)今年新(xīn)房的销售情况相较(jiào)一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱(qián)，其实主要还是那些(xiē)有国企背景的房企，民营房企相对比较(jiào)困难(nán)，所以整(zhěng)个(gè)行(xíng)业出现了(le)一个很明显的分(fēn)化，无(wú)论是在销售，还是融资等各个方(fāng)面都非常明显。现在有国资背景的房企在资本(běn)市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)相对较好，但(dàn)没有国资背(bèi)景的民(mín)营房(fáng)企(qǐ)股(gǔ)价大(dà)多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在(zài)房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖掘，我们(men)会特(tè)别(bié)重(zhòng)视(shì)企业的成本(běn)优(yōu)势，更具体一点，就是它(tā)的净借贷水平（净负债率）是不(bù)是行业内(nèi)的最(zuì)低(dī)水(shuǐ)平；利润(rùn)率是不是行业(yè)内最高的；融(róng)资成本是否(fǒu)是行(xíng)业内最低的；建安成本是否(fǒu)也(yě)是业(yè)内(nèi)最低的(de)；这(zhè)些都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注(zhù)意的是，能(néng)够(gòu)同时满足(zú)上述条件(jiàn)的房企并不多。即便是(shì)在国央(yāng)企中，仍(réng)有(yǒu)部(bù)分房企出现(xiàn)了“三(sān)道红(hóng)线”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末，天房(fáng)发展、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交地(dì)产、中国武夷等国央企(qǐ)“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京(jīng)投(tóu)发展、光明地产、云(yún)南城投、首开(kāi)股份、珠江股份、城(chéng)投(tóu)控(kòng)股(gǔ)等国央企(qǐ)房企(qǐ)也踩(cǎi)了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩(kuò)张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着(zhe)较稳健特色的国央企(qǐ)房(fáng)企，其财务指标称得上完(wán)全(quán)健康的仍是少数(shù)。而更(gèng)加(jiā)值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企(qǐ)开(kāi)始大举扩张。而这无疑又(yòu)进(jìn)一步考验着国(guó)央企的资金链情(qíng)况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而言(yán)，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤为重要(yào)，节(jié)奏把握准确(què)，有助(zhù)于(yú)房(fáng)企储备优质“弹药”；但过(guò)于乐观的预判未来(lái)市场，以及过于激进的扩(kuò)张(zhāng)拿(ná)地节奏也(yě)有可能(néng)让(ràng)房(fáng)企重蹈此前的高(gāo)杠杆(gān)覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借贷比例都维持在(zài)33％左右，完全没(méi)有增(zēng)加杠杆(gān)比(bǐ)例。而到2022年，这家房(fáng)企明显(xiǎn)感觉到机(jī)会来了，其开(kāi)始在一线城市进行大(dà)举拿地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分之一。与(yǔ)此同时，该房企新购入(rù)地块也实现(xiàn)了快速(sù)的开盘利(lì)用率，预(yù)计今(jīn)年会有更多(duō)的楼(lóu)盘入(rù)市。像这类(lèi)企业就符合“最后的(de)赢家”的(de)特点。一(yī)方面，在(zài)于它本身储备(bèi)了(le)很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元(yuán)，且其中一(yī)半在一线城市，另外一半(bàn)也主要集中在强二线和二线(xiàn)城市；另一方面，它(tā)的扩张是有节(jié)制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房企的(de)扩张速度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或(huò)者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业的(de)影子。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未(wèi)来的两年市场没有想象得那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么(me)如(rú)何来衡(héng)量(liàng)一(yī)家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这(zhè)个比例如(rú)果超过60％，就是(shì)扩张得过于(yúbushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译)快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道(dào)红线(xiàn)”对(duì)房企(qǐ)的净负债(zhài)率要(yào)求不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)复苏速度并(bìng)没有那(nà)么快(kuài)，所以要规避公司净负债率提高(gāo)到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房(fáng)企梳理发现，中(zhōng)交地产、中国金茂(mào)、华发(fā)股份、越秀地(dì)产(chǎn)、绿城中国、保利发(fā)展(zhǎn)等房企(qǐ)2022年净负债率都在60％之上。其(qí)中(zhōng)，中交(jiāo)地(dì)产净(jìng)负债(zhài)率持续居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是(shì)，华(huá)润置地、中国海外发(fā)展、万科A、滨(bīn)江(jiāng)集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在(zài)践行(xíng)较积极的(de)拿地策略的同(tóng)时(shí)，也较(jiào)好地控制(zhì)了公(gōng)司的扩张速度与(yǔ)净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房企(qǐ)

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢家(jiā)”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上(shàng)，他(tā)们是以同一(yī)筛(shāi)选标(biāo)准来看(kàn)国央企(qǐ)与民营房企，但在各维度的实际(jì)表现上，国央企确实(shí)会(huì)更胜一(yī)筹。如国央企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本更低，融(róng)资渠(qú)道也更顺畅，能够(gòu)做到想融(róng)就(jiù)融(róng)，这样，国央企(qǐ)自然而然就具有天(tiān)然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构(gòu)更加(jiā)看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就(jiù)没(méi)有(yǒu)“黑(hēi)马(mǎ)”的存(cún)在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发(fā)现，仍有(yǒu)少数(shù)民营房企同样(yàng)受到机构的(de)青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通(tōng)股东中新进了“中国(guó)工商(shāng)银行股(gǔ)份有(yǒu)限公司－景(jǐng)顺(shùn)长城中国回报灵(líng)活配置混(hùn)合型证(zhèng)券(quàn)投资基金”“全国社保基金一一六(liù)组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私(sī)募(mù)珠海阿巴马资产管理有限(xiàn)公司就长期持(chí)有滨(bīn)江集团(tuán)。根据一季报，该资(zī)产公司(sī)的几只产品合(hé)计持(chí)有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的受(shòu)青睐，和(hé)其自身的基本面表现存在一定(dìng)关(guān)系。2020年以(yǐ)来的(de)近三年(nián)时间，房地(dì)产(chǎn)市(shì)场整体在走“下(xià)坡路”，但作(zuò)为杭州本土(tǔ)房企的滨江集团(tuán)仍是表现出较强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价(jià)表(biǎo)现等多(duō)维度都表(biǎo)现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面(miàn)，2020年～2022年(nián)期(qī)间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发(fā)布的2023年(nián)一季报，今(jīn)年一(yī)季度，滨江(jiāng)集团(tuán)更(gèng)是(shì)实现(xiàn)了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍能保(bǎo)持自身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有(yǒu)近七(qī)成营收来自杭(háng)州(zhōu)地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收(shōu)比重只占到近六成(chéng)。近(jìn)三(sān)年持续稳居(jū)杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭(háng)州的土储补(bǔ)充同样(yàng)较为积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州(zhōu)网数(shù)据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额(é)依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续(xù)稳居(jū)杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的较(jiào)突出表现，也让(ràng)滨江集(jí)团的(de)房企排名迅(xùn)速提(tí)升。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的房企排(pái)名已(yǐ)冲进前(qián)十，根据中(zhōng)指数据(jù)，2023年前(qián)4月，滨(bīn)江集(jí)团实(shí)现销(xiāo)售(shòu)额(é)607.3亿元，位列房(fáng)企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而(ér)近期，滨江(jiāng)集(jí)团更是迎来多家(jiā)机构的(de)集中调研(yán)。滨江集团发布公(gōng)告表示，公司于5月10日接(jiē)受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业(yè)链布局(jú)重点移至(zhì)存量(liàng)赛道

　　机构在下游家纺、家居、物(wù)业(yè)觅(mì)α

　　实(shí)际(jì)上房地(dì)产开发只是房地产(chǎn)产业链上的中游环节，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而下游应(yīng)用行业主要(yào)包括中介服务、家用电器(qì)、物业管(guǎn)理、家(jiā)居用品(pǐn)。综合(hé)《红周刊(kān)》的采访，房地产开发环节与上游材料端(duān)息息相(xiāng)关，新盘开工不(bù)足导致上(shàng)游不(bù)被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产(chǎn)行业在进入存(cún)量(liàng)房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家(jiā)居领域(yù)，我们相对(duì)看好，因(yīn)为居民保有的(de)住房规模越(yuè)来越(yuè)大，随着时间的(de)增加，内装更新的需求也会越来越(yuè)多。美(měi)国过去(qù)的数据充分说明(míng)了这一(yī)点，在(zài)新房销(xiāo)售见顶之后(hòu)，家具消费的增长却一直都很好。对于地产产(chǎn)业(yè)链(liàn)，我们(men)相对看好和内(nèi)装相关的(de)行(xíng)业，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相关(guān)赛道龙头年内表(biǎo)现的(de)统计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分(fēn)别(bié)是富安娜和水星(xīng)家纺，特别是前(qián)者在(zài)月线(xiàn)连收七根阳线的基础(chǔ)上，年(nián)内迄今涨幅(fú)已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设计、生产(chǎn)及(jí)销(xiāo)售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度(dù)报告(gào)显示(shì)，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业收入(rù)约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润约1.11亿(yì)元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，能够发现该股早已成为基(jī)金(jīn)重仓股的天下，彼时包括公(gōng)募(mù)的中欧(ōu)价值发现、中(zhōng)欧(ōu)潜力(lì)价(jià)值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新(xīn)价值和私(sī)募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基(jī)金都是价值(zhí)派基金(jīn)经理曹名长(zhǎng)在管的产品，首季(jì)其同时(shí)重(zhòng)仓的房地产(chǎn)产业链股(gǔ)票还有金(jīn)地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾(céng)经风光一时的家居(jū)板块也因疫情、消费复(fù)苏进程缓(huǎn)慢等(děng)多因素一度沉寂，不过(guò)好在困境(jìng)反转(zhuǎn)露(lù)出曙光，家(jiā)居板块(kuài)中年内表现最好的(de)是(shì)志邦(bāng)家居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收(shōu)还是归母净(jìng)利(lì)润(rùn)，公司都实(shí)现了同比双升。

　　从公(gōng)司的十大流通股股东(dōng)来看，《红周刊》发现广发基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发(fā)策略优选和(hé)广发(fā)安宏回报均(jūn)增加了持股，而这两只产品也成为志邦家居十大流通股股东(dōng)中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定(dìng)制(zhì)家居类标的情(qíng)有独钟，在另一(yī)家赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理(lǐ)的全部三只产(chǎn)品均(jūn)登榜十大流通(tōng)股股(gǔ)东，其也成为(wèi)他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外(wài)，下(xià)游的物业股也越来越(yuè)被机构所青(qīng)睐，不过这(zhè)类标的大(dà)多(duō)在香(xiāng)港上市，如何选择成(chéng)为难(nán)题。对此，前述上海公募(mù)基金经(jīng)理举例分析：“物业服务(wù)不是一(yī)个高毛(máo)利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣的是市(shì)场化应该挣的钱，以我曾(céng)经(jīng)买的绿城服务为(wèi)例，它(tā)在中高端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比较(jiào)高的，每(měi)年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分项目到期(qī)之后，经过两三轮合同周(zhōu)期还能做(zuò)到(dào)产品提价。”

　　“行(xíng)业(yè)里(lǐ)真正能(néng)做到产品提价的(de)公司很少，因为物业公司(sī)很容(róng)易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固定人员成本(běn)的年(nián)度增(zēng)长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客户没有那么(me)满意，能做到(dào)提价(jià)难度(dù)是非常大的。但是该公司能在业内做(zuò)到到(dào)期之后提价率比较高，这跟(gēn)它(tā)的定位和(hé)比(bǐ)较好(hǎo)的(de)服务是有关(guān)系的。”他(tā)进一步强调(diào)。

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