近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资(zī)人通过(guò)基(jī)金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自项目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随(suí)着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估(g镇关西是谁，镇关西是谁打死的ū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现(xiàn)金，镇关西是谁，镇关西是谁打死的最终(zhōng)得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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