OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募(mù)REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原(yuán)因(yīn)，最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到(dào)租(zū)金收入(rù)受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了(le)不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前(qián)储备租(zū)户还(hái)是比较丰(fēng)富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租(zū)和(hé)换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租(zū)户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎn发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强g)情(qíng)况(kuàng)已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及(jí)时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的(de)大平层，楼(lóu)的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业(yè)。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根(gēn)据自身需(xū)求和预算挑选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续(xù)我(wǒ)们在(zài)资源(yuán)共享和联合(hé)营(yíng)销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充(chōng)说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示(shì)，张江(ji发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强āng)集(jí)团和张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上(shàng)市(shì)平台目标的(de)坚实后盾(dù发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强n)和(hé)储备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台(tái)和(hé)它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一(yī)些突(tū)发情况需要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在(zài)张(zhāng)江科学城这(zhè)三十(shí)年建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解当前突发(fā)事(shì)件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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