导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数(shù)据公布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)广西属于南方还是北方假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算20广西属于南方还是北方11年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房价较(jiào)低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单(dān)局(jú)限于城市(shì)能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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