万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同(tóng)债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇义无反顾是什么意思啊，义无反顾在感情上是什么意思妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时(shí)候，他们的(de)姿势(shì)都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达(dá)在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转让项目的(de)处置(zhì)主体是(shì)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国(guó)信(xìn)达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估(gū)值(zhí)一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记(jì)录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？

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