近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基(jī)金份额的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的(军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次de)假设反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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