文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花00后初中学历很丢人吗”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套(tào)差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)00后初中学历很丢人吗支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关系(xì)，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)00后初中学历很丢人吗于购(gòu)房者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付(fù)的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付(fù)违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商违约(yuē)后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独(dú)立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 00后初中学历很丢人吗