近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗)取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也是影响哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投(tóu)资人(rén)在基金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注二级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了解(jiě)底层(céng)资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额(é)包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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