饱受(shòu)争(zhēng)议的(de)二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联(lián)合发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的(de)意见(jiàn)。意见(jiàn)提及(jí)，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客(kè)源(yuán)优(yōu)势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究(jiū)中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完(wán)成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而(ér)且(qiě)这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪(jì)服(fú)务在内(nèi)的相(xiāng)关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构要合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目(mù)前(qián)房地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年国家(jiā)计(jì)委建设(shè)部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京(jīng)市(shì)执行的2014年(nián)更新(xīn)后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服(fú)务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可(kě)。而房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构提(tí)供的基本服(fú)务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)收费(fèi)前应(yīng)当向交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平(píng)均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务(wù)收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规(guī)纳入(rù)国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思jiè)费有望(wàng)大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中(zhōng)原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等(děng)都可能对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的(de)中介(jiè)费，但在(zài)一些热(rè)点城市的(de)二手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司(sī)将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的(de)行为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会利用(yòng)其(qí)支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往(w台积电是做什么的，台湾台积电是什么意思ǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上(shàng)相当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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