OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募(mù)REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到(dào)一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是(shì)不是已经(jīng)完(wán)全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产(chǎ24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电n)品(pǐn)具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么(me)急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急(jí)回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江光大(dà)园项目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格出现回(huí)落。在(zài)随后(hòu)召(zhào)开(kāi)的业(yè)绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线(xiàn)上和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅过(guò)了(le)不(bù)到三周(zhōu)的时(shí)间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的(de)广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即(jí)奔(bēn)赴现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前储备租(zū)户还(hái)是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个(gè)月履(lǚ)约(yuē)保证金(jīn)给了我们(men)一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但(dàn)本着对(duì)首批扩(kuò)募、对(duì)市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季(jì)度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发(fā)生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到出(chū)租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也作了(le)一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积(jī)为主，还(hái)有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台(tái)目(mù)标的坚(jiān)实(shí)后盾和(hé)储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实现(xiàn)基金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重要(yào)的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们(men)在(zài)张江科(kē)学(xué)城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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