文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不(bù)能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇(料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗zhèn)住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固(gù)定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是(shì)定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需(xū)支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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