饱受争议的二(èr)手房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房(fáng)源客(kè)源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研(yán)究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其(qí)中，如(rú)收取过桥(qiáo)融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成(chéng)额外的负(fù)担，而(ér)且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作的(de)意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的(de)中介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产中介服(fú)务(wù)收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额(é)的0左眉毛有一根特别长是什么意思？.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在(zài)规定(dìng)的收(shōu)费标准(zhǔn)基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前(qián)北(běi)京二(èr)手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综合计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网(wǎng)站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或渠(qú)道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房地(dì)产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈(tán)等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场(chǎng)的左眉毛有一根特别长是什么意思？影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励(lì)性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规(guī)定，未来(lái)如何(hé)具体(tǐ)认定其中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房(fáng)源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费(fèi)，但在一(yī)些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用(yòng)也(yě)可能(néng)通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将(jiāng)其视(shì)为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介(jiè)公司(sī)可(kě)能会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的(de)基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实(shí)际上相当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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