文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改革方(fāng)案研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的(de)资(zī)金问题，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不(bù)应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发(fā)育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多ong>

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。