导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗rong>=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tí公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗ng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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