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公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗

公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗 民生宏观:中国户均几套房?

  导读

  黄金二(èr)十年之后,当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

  要点(diǎn)

  过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年,连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平,足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气,有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

  拨开迷雾(wù),本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况,据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

  有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩,事实是否如此?

  住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑,第七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑,中国房子是(shì)否真的过剩?

  事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中,城镇建筑占(zhàn)比不到一成,其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑,如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等,因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

  七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān),但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú),它与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

  我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房,其中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

  目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù),我们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数,计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

  测(cè)算结果(guǒ)显示,目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房,其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付,直(zhí)至2024年,中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅,其中商业住宅仅0.64套(tào)。

  户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房,然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

  国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示,成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1,在1.1左右。

  之所以说不(bù)平(píng)衡,是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三成都是(shì)流动人口(kǒu),流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián),在老(lǎo)家买房,从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

  即便户均一(yī)套房,中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需(xū)求动力。

  第一,户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小,一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加,导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù),带来新户购(gòu)房需求增长。

  第二,经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显,区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入,人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛。

  第三,30%左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中,涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

  第四,中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距,“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

  黄金(jīn)二十年之后(hòu),当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

  如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期,地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú),这(zhè)是过去二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代已至,大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

  地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城市之间,不同(tóng)区域(yù)板块之间,不同品质住宅之间。

  目录

  中国户均几套房?| 民(mín)生·周君芝(zhī)团队

  正文(wén)

  引言

  不久(jiǔ)前,官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑,引发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来,各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激增,引发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

  让市场(chǎng)不禁担(dān)心,中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩?

  中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng),还是供需平衡(héng),或是仍然存在不足(zú)?可(kě)惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布,我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

  拨开迷雾,我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù),回答当(dāng)前的房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了?据此判断(duàn)未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

  一(yī)、如(rú)何(hé)有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

  (一)中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

  今年2月(yuè),在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会上,负责(zé)人对外披露:“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

  14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑,平均每栋建筑(zhù)住不到3人,住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

  在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中,农村房(fáng)屋占9成以上,以栋数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋,还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来,住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

  第(dì)七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间,其(qí)中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间,乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

  人均住(zhù)宅间数大于1,看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

  居住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关,更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

  中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住宅,一(yī)套(tào)设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

  中国户(hù)均几套房(fáng)?| 民生(shēng)·周君芝(zhī)团队

  (二)中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方法

  中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类,一类是商品住宅,另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

  目前缺乏(fá)统计数据,并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布,一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数(统计局(jú));二是(shì)居民住宅来源(人口普查(chá)数据)。计算中国居民户均住宅数量,我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两组数(shù)据。

  中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年,1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少,可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走:

  第一步(bù),将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加,我们就能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

  第二步(bù),根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例,推算(suàn)得到居民(mín)住(zhù)宅总套数(shù)。

  第(dì)三步,将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数(shù),我们(men)就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

  具体计算(suàn)公式如下:

  城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

  =(商品住宅套数/家庭户数)/(商品住宅套数/住宅总套数)

  公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗rong>=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

  中国(guó)户均几套房?| 民(mín)生·周(zhōu)君芝团队

  二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

  中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少,目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数(shù)据(jù),大(dà)致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数(shù),并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

  一)城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

  截至2022年,我们计算得到:

  (一)中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

  (二)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅(包含现房和期房)。

  中国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期(qī)房为主,从2019年开始(shǐ),新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售,得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

  以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计算为例:

  2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(2020、2021和2022年)的期房销售(shòu)额(é)。

  主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年(nián),并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān),取最大值3年。

  将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù),算出(chū):

  (三)目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

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  (二)城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

  接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

  首先,七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下:

  73.8%的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21%,购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9%、二(èr)手房占比10.1%、经济适用房占(zhàn)比3.8%、原公有住(zhù)宅占比6.1%,通过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9%。另有3.4%和17.7%的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

  其次,我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅,因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总,得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8%。

  2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2%,粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20%,计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比例(lì),从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例,为62.8%。

  最(zuì)后,截(jié)至2022年末,中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房(fáng),中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

  如(rú)果交房顺利,已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用,到2024年(nián),中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

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  三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的(de)三点含义

  既然城镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的程度(dù),“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终结,甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余?

  (一)户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

  需要有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此,成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

  国际经验来看,美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均(jūn)高(gāo)于1.1,其中,英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高(gāo),为1.19,日本为1.16,美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

  如果户均刚好一套房,就会造成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求,造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

  七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿,省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

  流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱,在老家县城买房。

  暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示,在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28%、21%和18%。大(dà)城市的高(gāo)工资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人,但(dàn)高房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

  流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会占据两(liǎng)套房,在高房(fáng)价的大城市租赁一套房,在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

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  (二)至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

  目前,中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

  三(sān)成家庭,也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成,其中又(yòu)有11.6%住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

  这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题,如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧,给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn),并且居(jū)住体验较差(chà)。

  2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3%的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6%。仍然存在5%左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求(qiú),在未来大都会被拆迁重建。

  近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室,户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9%,二居室占比(bǐ)为33%。对比镇,城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo),当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

  中国户(hù)均几套(tào)房?| 民(mín)生·周君(jūn)芝团队

  中国户(hù)均几(jǐ)套房?| 民生(shēng)·周(zhōu)君芝团队

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  (三)人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

  根据七普数据(jù)测算,2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁,加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积(7.3亿与6.3亿(yì)),得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平,人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

  超过(guò)一(yī)半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值,近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

  15%的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方(fāng)米,不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20%的公摊(tān),可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难,若按这个标准算的话,中(zhōng)国有11.3%的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

  若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平,即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平(píng),只考虑(lǜ)家庭户人数,需要(yào)住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平,较目前至少新(xīn)增82亿平。

  对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面积,美国为(wèi)67㎡,瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡,中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡,相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu),中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡,这一差(chà)距将变得明(míng)显。

  若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口,所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

  中国(guó)户(hù)均几套房?| 民生·周君芝团队(duì)

  中(zhōng)国(guó)户均几套房(fáng)?| 民(mín)生·周(zhōu)君芝团队(duì)

  中国(guó)户均(jūn)几套房?| 民生(shēng)·周君(jūn)芝团队

  四、户均已然1套房,未来地产还会有需求(qiú)么?

  我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房,看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此,中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎,决定了中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实(shí)之下,中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

  第一,户均人口缩(suō)小,家庭(tíng)户数增多,新(xīn)户购房需求扩张。

  过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降,六(liù)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户,而七(qī)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户,一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng),人口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续,导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

  第二,人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

  中国经济板块的分化日益明显(xiǎn),资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流入,区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房,给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的增量。

  以浙江省为(wèi)例,2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万,而出生人口(kǒu)为44.9万人,死亡人口为38.4万(wàn)人(rén),自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人,其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

  第三(sān),老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞(páng)大。

  从2011年(nián)到2020年,自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tí公交车爱心卡是什么人用的卡啊 公交车爱心卡可以让给别人用吗ng)比例从31.5%到21%,下降了10.5个百分点;原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9%到6.1%,降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和(27.1%),再加上其他住宅(zhái)(5%)与家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例(31.3%)大致相(xiāng)吻合。

  十年间新(xīn)增8473万家庭户,自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户,住宅净需求增加9755万户。49%的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅,21%的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中,有7成(chéng)家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18%,3%和9%。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造(zào),商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

  2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平,涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅,建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理,居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境,背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

  第四,“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

  刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金(jīn),倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质,以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

  OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān),无(wú)论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素,中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

  住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高,中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

  如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī),地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú),供需(xū)出现(xiàn)错配,这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至,这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之间差异,优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

  中国户均几套房?| 民生·周君芝团队(duì)

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  风险提示

  人口普查数据调查的(de)是人,并(bìng)不是(shì)针对住宅,因(yīn)此(cǐ)可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低,其(qí)增速可能超预(yù)期。

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