近两年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来rùn)分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来”更为准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派(pài)金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来