5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其(qí)所一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产行(xíng)业(yè)的持股比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机(jī)构的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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