导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数美国总统奥巴马几岁（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得(dé)到居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥(y美国总统奥巴马几岁ōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带(dài)、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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