OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘(pán)继(jì)续延(yán)续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内(nèi)外(wài)价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看(kàn)待。几率还是机率 概率和几率一样吗

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继(jì)续波(bō)动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上(shàng)市以几率还是机率 概率和几率一样吗来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商(shāng)蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微几率还是机率 概率和几率一样吗幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近(jìn)几个(gè)交易日场内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到(dào)基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不(bù)是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过(guò)度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调(diào)至(zhì)得这(zhè)么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中(zhōng)披露(lù)的张江光大园(yuán)项目(mù)出租(zū)率(lǜ)下降事(shì)项，一度(dù)二(èr)级(jí)市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价格(gé)表现也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术(shù)等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了(le)三个(gè)月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在(zài)短期(qī)内(nèi)完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场(chǎng)化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租(zū)都(dōu)属于(yú)正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目(mù)的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得(dé)到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身(shēn)需求和预(yù)算(suàn)挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人(rén)补(bǔ)充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在(zài)开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了(le)一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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