5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最(zuì)为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续(xù戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班)驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他(tā)有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出(chū戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班)的也是(shì)一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地(dì)供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是(shì)否可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力(lì)、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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