5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数(shù)量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星(xīng)石反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别(bié)城市(shì)四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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