近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础设(shè)施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分红(hóng)水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大(dà)不确(què)定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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