文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发时(shí)代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的(de)问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多(duō)年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工(gōng)程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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