万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了(le)上(shàng)述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却(què)在(zài)北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入(rù)北(běi)京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其(qí)在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老(l汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市ǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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